2014年11月18日 来源：农民日报
土地经营权抵押激活土地财富
作者：彭丹梅
从四川成都的温江区到湖南省的新田县，把土地经营权作为抵押，获得贷款，迈出了农村土地改革的坚实一步。其实，早在2008年10月，用土地经营权抵押获得贷款的试点就已经开始，十八届三中全会《决定》明确提出，“赋予农民更加充分而有保障的土地承包经营权”使这一改革成为社会关注的焦点。今年中央一号文件则进一步指出，“允许承包土地的经营权向金融机构抵押融资”，改革步伐稳健迈出。土地所有权、承包权、经营权分离，首先破除了法律障碍；由农民、乡镇干部、业主拥有土地评估价格最后审定的权利，保障了土地承包者的最大利益；担保及反担保，农村产权抵押融资风险补偿机制等一系列配套的抵押资产处置机制相继建立，理顺了金融交易中的羁绊，农村土地制度改革在慎重稳妥的前提下，稳步推进，最大限度地帮助规模化经营的大农户和依旧家庭规模生产的小农户把坐拥的“金山”变成滚滚流动的资金流，注入农业生产中，创造出更有希望的未来。
农民凭土地“流转证”抵押贷款
记者：邓祖利 骆桐雄 吴砾星
近日，记者从湖南新田县农办获悉，东升农场在湖南农村信用社以流转土地抵押的900万元贷款已到账，贷款期限5年，年息6%。
这是该县在全国率先发放“农村土地流转证”后，以农村土地承包经营权抵押贷款缓解农业企业“融资难”的一个缩影。
新田县是全国农村土地承包经营权确权颁证整县推进试点县。该县组织力量开展前期调研、入户动员、摸底调查等工作，召开了多个层面的座谈会，在广泛征求各方意见、反复论证的基础上，数易其稿，制定了《新田县农村土地承包经营权确权登记颁证试点工作实施方案》。
记者在该县莲花乡新屋场村，看到一张张色彩鲜明的土地航拍平面图贴在墙上，上面清晰地标注着每户户主的姓名、地块面积和地理位置，还有得到核实确认后所按的鲜红指纹。村民们围着公示榜兴奋地议论着“绿色的是我们的田地，浅色的是村里的房屋”、“我家的田就在河转弯这里”……村委会主任刘道春还指着航拍平面图，兴奋地告诉记者：“通过确权，我们的田土都将有自己的‘身份证’，土地确权让我们吃下了定心丸啦！”
而在全国统一印制的农村土地承包经营权证暂未发放的情况下，如何让作为新型农业经营主体的家庭农场、种养大户、农民专业合作社、涉农公司等能及时、顺利地解决农村土地融资的“瓶颈”问题？新田县委书记唐军、县长秦山成带领县里一班人，尝试创新突破，制定出台了《关于推进农村土地承包经营权抵押贷款（授信）工作的意见》和配套实施细则。该意见明确：乡镇成立土地流转中心，村级成立土地流转站。以农村土地流转合同为凭据，县政府设计“农村土地流转证”，作为县内融资抵押的合法有效证件，向流转土地的企业和大户颁发。此举为盘活农村存量要素资源、拓宽“三农”融资抵押范围、破解新型农业经营主体“融资难”问题、加快推动现代农业发展和新农村建设，开辟了一条新路。
来自广东的东升农场，在该县两个村流转了980户耕地共5100亩，建立了湖南新田东升农场，种植了菜心、塔菜、奶白、金银栗，超甜玉米等品种，公司年产值达到1.2亿。该农场通过流转土地作抵押，用“农村土地流转证”即获得授信贷款3000万元；在今年10月份永州市首届银农对接会上，即签约获发贷款900万元。公司负责人刘道忠带领记者走在流转过来的田地上，兴奋地说：“以前因为怕地界被破坏，村民们一直不同意统一平整，小田块不能整成大田，现在土地确权后，我们公司把流转过来的土地，80%以上都平整过来了，实行机械化耕作，既节约人工成本，提高了工作效率，村民也没有担忧了；土地流转证发到我们手里，现在银行也可以贷款给我们，让我们企业也没有担忧了，企业的发展越来越好了，我们决定再追加投资3000万元，建一座检验检测大楼和农民培训中心。”
目前，该县共有18家企业获颁“流转证”后，通过土地承包经营权抵押，获得农发行、农村信用社等金融机构授信贷款1.3亿元，实际获得贷款3600万元。同时，全县有296个村已完成现场调绘，190个村完成矢量化处理，114个村已经开展公示；全县打印工作底图1219张、完成确权草图绘制1018张；完成公示图制作800张、承包信息公示表768套。预计，该县农村土地确权颁证工作在年底前可全面完成。
经营权变活钱融资有了新办法
记者:张艳玲
今年2月，四川省成都市温江区红花紫薇花木专业合作社以流转的122.53亩农村土地经营权为抵押，顺利获得62万元贷款，解决了花木种植所需资金的燃眉之急，成为四川省农村土地流转收益保证贷款试点的首个受益者。
2013年底，四川省农业厅、中国人民银行成都分行等共同印发《四川省农村土地流转收益保证贷款试点工作方案》（以下简称《方案》）,成都市温江区作为《方案》确定的9个试点县（市、区）之一，迅速推动中国农业银行温江支行、成都银行、成都农村商业银行、成都市温江区三联融资担保公司（下称三联担保）四家公司参与试点，截至目前已实现贷款超过千万。这一融资方式究竟是如何运行的？有着怎样的现实意义？记者进行了调查。
土地经营权实现独立抵押贷款
说起年初办理土地经营权贷款时的情形，红花紫薇花木专业合作社负责人郭朝建还是有些兴奋：“从温江区农发局申领《农村土地经营权证》后，就与银行、担保公司签订借款合同和反担保抵押合同，很快就拿到了贷款。”郭朝建说。
成都市温江区农发局副局长吴文彬介绍，目前，像郭朝建一样拿到贷款的已经有6户，融资金额达1412万元。那么，业主、银行、担保公司三者之间究竟有着怎样的关系？三联担保副总经理赵志强介绍，在业主与银行的借款合同中，担保公司作为担保人出现，与业主承担连带责任，一旦业主无法清偿到期借款，担保公司就要向银行承担清偿责任。“为了实现担保公司承担保证责任后的权益，借款人将土地经营权作为担保公司的反担保措施，抵押给担保公司。”赵志强解释。
“土地经营权的融资功能其实在几年前就已经被重视。”吴文彬表示，作为国家城乡统筹实验区，成都在全国率先探索土地产权改革：2008年开始着手土地承包经营权确权登记；2009年开始探索农村土地承包经营权抵押融资办法；2010年进一步探索土地所有权、承包权、经营权分离，建立土地经营权证制度。
然而从近几年的实施情况看，将土地经营权独立抵押从银行获得贷款的却不多。郭朝建告诉记者，温江花木产业近几年发展很快，花木种植大户从银行贷款一般都要抵押苗木，还曾经出现过给花木安装GPS定位器的事情。
多位银行业内人士表示，农村土地经营权抵押贷款在现实操作中有两大难题：一是如何确定土地经营权的价值；二是一旦抵押人不能清偿到期债务，土地经营权的价值要如何实现。
价值评估与实现是块“硬骨头”
在温江所探索的土地经营权抵押担保的融资模式中，银行不再为难，但担保公司面临同样的难题。此次参与试点的三联担保是由温江区所属国有公司——成都隆博投资有限公司全资设立，承担起了在这两个重点环节突破的任务。
“引入第三方机构对抵押标的进行专业评估是行业通行做法，但目前在土地经营权的评估上，还没有专业权威的评估方法，而且有经验的评估机构也极少。”赵志强表示，根据多次商讨论证，最后确定了一种多方参与的评估方法。
结合农用地的自然因素、社会经济因素、经营期限等影响价格因素，由政府有关部门委托评估机构选择适当的评估方法，分区域每年评估发布一次每亩农村土地经营权基准价格。“基准价格是抵押双方进行抵押物价值认定的指导价格。”吴文彬表示。
在委托评估公司作出评估后，根据温江区配套出台的《农村土地经营权价值评估办法》，村镇干部、业主和村民代表参与的7人评审小组对评估价格拥有最后审定的权利。
在土地经营权价值实现方面，按照抵押原则，担保公司可以通过土地交易市场将土地经营权进行处置。但若土地经营权交易不活跃，长时间无法交易，设立抵押权以实现反担保的制度设计也就变得没有意义。
为了避免可能出现的金融风险，温江区探索建立了农村产权抵押融资风险补偿机制。由区政府出资设立专项基金，当农村产权抵押融资债务履行期届满30天之后，抵押权人未受清偿的，抵押人也未能通过市场方式有效处置抵押物归还贷款本息时，经抵押双方协商一致，即可提出申请，由基金对抵债资产实施收购。“作为兜底方案，这为担保公司吃了一颗定心丸。”赵志强表示。
“三权分离”逐步推动
权属明晰稳定是实现土地经营权保证贷款的基本前提。为此，温江区专门设计了《农村土地经营权证》、《土地经营权他项权证》两项确权程序，以使土地经营权权属更加明确。在稳定性上，针对目前一年一付租金的实际，温江认定一次性缴纳三年以上土地流转价款就取得了相对稳定的权利。
“因为在操作环节的突破，土地经营权的融资效力开始显现，特别是对进行规模经营的新型农业经营主体而言，又多了一个重要的融资渠道，达到了拓宽农业融资渠道，盘活农村产权的目的。”吴文彬表示，在这一过程中，通过对土地经营权内涵和外延的充分考虑，进一步推动了土地所有权、承包权、经营权“三权分离”。
然而，究竟什么是土地经营权？具有哪些权能？与所有权、承包权之间有着怎样的利益格局？成都市农科院信息所所长刘卫表示，由于目前《农村土地承包法》、《物权法》等现行法律法规对农村土地所有权、承包权和经营权“三权”的概念、内涵及三者之间的关系没有界定，操作上缺乏法律支撑，因此当地在探索中心里没底。
“随着工作的推进，一些问题也随之出现。”吴文彬说，比如已经确权到户的《农村土地承包经营权证》如何与“两权”分离后的承包权、经营权有效对接就是典型例子。
此外，融资成本相对较高和周期较短也考验着这一融资方式的市场欢迎程度。记者了解到，按照试点政策，贷款利率在基准利率的基础上上浮不超过30％，但加上评估费、担保费后，贷款成本一般在11.5％~14.8％之间。在融资周期上，目前温江已办理的借款期限均为一年，除去手续办理和后期筹款还贷时间，业主实际使用资金时间只有10个月。“加之农业产业生产周期偏长，一年的贷款期限难解业主融资饥渴。”吴文彬表示。